经济危机下怎样过"紧"日子-第22章
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�10万元，月供更是加重了他们的负担。
由此可见，首次置业要挑选适合自己目前需求的，否则将可能面临的是买得起住不起的尴尬。每个月的供房款占去收入不小的一部分，还有物业管理及水电煤气等费用，可能会压得人喘不过气来。年轻置业人群一般都刚从大学毕业不久，工作年限不长，初入社会，需要花钱的地方很多，再加上生活必需品要不断配齐、同事同学关系的维护、各种社交场合的投入以及参加各种培训的费用都将是不可避免的。
买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、可以套现的股票等。根据“现金流”，考虑付款方式和所能支付的首付款，从而考虑所购买的房子的总价。此外，还要看购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤气电话、正常生活开支等等。
现在，80％以上的买房人都是贷款买房。那么，月供占家庭收入的多少百分比是比较合适的？
正如前面提到的，如果购房还贷支出只占到家庭总收入的30％以下，应该是安全的。也就是说，如果家庭月收入是5000元，每月的房款月供不应超出1500元；如果家庭月收入是8000元，每月的房款月供不应超出2400元。
单身人士正处于创业阶段，购房带有明显的过渡###质，既要考虑眼下居住的方便，还应考虑日后转手，购买时总价低是最关键的。如果以后工作岗位有变动，也可随之调换住房，而原住房如处于成熟社区，出租或出售都将十分容易。
小户型住宅总价不高，同时配备也很齐全，正契合了年轻群体的需要。购房时总价最好控制在20万元以内，交房标准最好为毛坯房。在楼层、朝向、采光等细节问题上，则无需过分计较，便宜实惠才是上策。在付款方式上，建议采取银行按揭。
年轻夫妻在一定程度上与单身一族相似，虽然已婚但双方仍处于事业的起步阶段。积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助，因此地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。
但年轻夫妇置业时，必须考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时最好选择两室住房，70平米左右的小户型物业，总价控制在25万左右，新房、二手房均可；只要交通方便，周边配套齐全，以后换大房还可以用来出租。
此外，也可以考虑在单位附近购置价格相对低廉的二手房，既适当改善居住条件，又能预留恰当的理财空间。
第六节 买房出租，以租养房
刘建是一家公司的管理人员，除了一套已经拥有产权的住房以外，另有积蓄若干。这几年，为了确保家庭资产的增值，刘建炒过股，参与过民间借贷，但由于股市一度走低，民间借贷又经常遇到“借钱容易要账难”等问题，结果不但没有使家财增值，反而出现了一定幅度的缩水。刘建认为：目前高收益、低风险的投资渠道几乎无处可寻，存银行又对较低的利率能否抵御物价上涨带来的贬值风险心存顾虑，联想到中国人特有的“置业”情结，他便产生了转向房产投资的想法。但刘建对房地产投资可以说一窍不通，为此他特意找到专业理财师为他指点迷津。
理财师分析认为，近年来真正能够确保家财增值、并且年收益高于银行贷款利率的项目可谓凤毛麟角。多数家庭购买国债、参加储蓄的年投资收益率一般在2％左右，有的还因投资不当造成收益的“负增长”。所以，刘建在炒股这条路走不通的情况下，及时寻求其他收益高的投资渠道无疑是明智之举。这几年，我国的房地产市场一直呈现了波浪式升温的势态，留意一下身边的朋友，谁要是在几年前独具慧眼多买了套房子，其房产升值带来的收益肯定让你羡慕不已。现在房价虽然稳步攀升，但除了一些被刻意炒作、房价短期内已经大幅攀升的地区或地段以外，只要投资得当，选准潜力位置，应当说投资房产还是有钱可赚的。刘建家底殷实，完全可以在有住房的基础上，根据自己的情况再适当购置住宅商品房、二手房或沿街商业房，体验一下家外有“家”、坐收房租的惬意感觉。
最后，理财师根据他的实际情况提出了以下几条投资建议：
方案一：购买住宅商品房
避###价较高的黄金地段，如果商品房的均价为2200元/平方米（按中小城市或大城市郊区房价标准），以现有40万元积蓄可购买3套60平方的两居室新住宅房或竣工五年内的二手房，然后以每套每月500元的租金对外出租，则三套房子的年房租总收入为18000元，租房的年收益率为（在所购商品房周围有CBD或白领客户较多的情况下，房租收益还会相应提高）。另外，如果本年度该地区房产价格上涨5％，则刘建的投资总收益会接近10％。
方案二：购买沿街商业房
沿街商业房的售价一般会在每平方米4000元以上，虽然价格较高，但租金也会水涨船高。如果商业房的售价为每平方米5000元，40万元可以购买两套40平方米的门面房，每套月租金为1000元，则每年租房的收益为24000元，实际年收益率为6％。本年度该地区房产价格如果上涨5％，则投资总收益会达到11％。
方案三：借鸡生蛋，加大投资“砝码”
以现在自住的房产作抵押，可以从银行获得贷款20万元，加上40万元的积蓄，可以购买40～50平方的沿街商业房三套。其房租总收入为：3套×1000元×12个月=36000元，扣除20万元的贷款利息20万元×年利率=9540元，则刘建的实际投资收益为36000元…9540元=26460元，投资总收益率达到。考虑房产升值的收益，这种“借鸡生蛋”投资法的总收益接近12％。
方案四：购买期房
通常楼盘在前期出售时，价格会较优惠，随着建筑期不同，售价会逐渐提升，到现楼时价格会更高。所以，在有了一定的房产投资经验以后，不妨进行一下“短线”炒作，在楼盘内部认购时，交纳押金订好房子，在签订正式购房契约或现房出售时再将房子倒手卖掉。如果位置选得好，时机把握得准，这种短线“炒房”的收益会达到15％以上。
任何事情也都是有风险的，买房这种大资金运作的经济行为，风险和机遇并存是绝对的。只有做好以下几点，才能有效控制风险的最小值。
1。减少买房成本，增大盈利空间
购买新房也好，二手房子也好，首先要最大限度地掌握房源信息。可以通过规模大、信誉好的中介机构寻找适合自己投资的房源，也可以在报纸的“百姓广告信息”栏和当地房产网站，以及电视、广播电台等媒体发布个人求购信息，求购信息尽量简单明了，比如：“求购中心路以西、20万元以内、三楼以下、水电暖齐全住房一套，联系电话××。”这样，对购房信息进行广而告之，你就占了买房的主动权，面对众多送上门的售房信息，可以对房价、位置、面积等因素仔细比较，综合衡量，优中选优。
2。选好地段是确保收益的关键
在房地产业界有一句投资的“至理名言”：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。由此可见地段、位置在房产投资者眼中的分量。投资房产的目的是为了获取较高的房租以及获取房产的升值收益，因此购买住宅房应充分考虑生活环境和人文环境，避免因空气噪音污染、物业管理存在缺陷等因素影响租金收入和房产升值；沿街商业房更要考虑升值潜力的问题，该地段的商业环境、周围的城建开发进度、该地区的经济“指数”等因素均应作为实际投资的重要参考。
3。出租住房要算细账
房子买来后，你可以用买房的办法发布出租信息。对于求租者首先要查验身份证件，然后签订租房合同或协议，让对方预交半年以上的租赁费，防止因短期退租影响租房收益的稳定###；租房合同最好一年一签，因为近年来房租“行情”呈上升之势，签订时间太长，如果行情继续上涨，必然会影响租房收益。在出租房屋时，还要注意选择信誉好、素质高的租客，以免因租金拖欠、抗租等引起纠纷。
4。购买房产须防欺诈
购买新房应看房产开发商的信誉、资质以及各种手续是否完备；购买二手房应选择三证（房产证、地产证、契证）齐全的住房，房产证是房屋的所有权证明，应必不可少，如果没有地产证、契证，应考虑将来补办证书的费用以及将来卖房时对房价的影响，适当压低二手房价格。为了减少麻烦，在房产交易、租赁过程中，你可以找一个房产专业的律师，对签订合同、付款等投资行为进行把关，确保房产投资的稳妥。
第七节 楼市有陷阱，购房多留神
房屋买卖谈判的过程实质是房屋买卖双方的一场博弈，是双方智慧、知识、经验的综合较量。为了追求利润最大化，开发商往往不会将全部底牌告诉购房者。因此，购房者不仅需要法律、建筑、规划、设计等方面的知识，还需要掌握一定的经验和谈判技巧。
一、购房谈判的心理准备
谈判桌历来是斗智斗勇之地。商场如战场，买卖双方的巨大利益都是由面对面的交涉，讨价还价而促成。因此，在谈判的过程中，投资者一定要学会控制自己的言行举止，有理、有节、有力地争取自己的利益，以稳重、成熟的心态，迎接对手的挑战，如此才能取得意想不到的功效。
二、购房谈判的要点
谈判是需要艺术的。只有做足准备，才能胸有成竹，胜券在握。在谈判的过程中，一定要注意以下要点。
首先，要尽可能多的了解开发商、销售商和预购房屋的情况，估算不动产价值的高低，这是争取谈判主动的关键。除了对地段有所了解外，投资者还要对自己选中房屋的周边物业情况有所了解，如同档次房屋的价格、销售状况、实际使用率、出租市场潜力等情况。
其次，还要考察打算投资的房产周围的环境。比如房屋的视野开阔度，空气、噪音情况，周边地区的文化氛围，该区域的交通状况，商业发展情况，以及地区未来规划等。
最后，投资者还要了解其他相关信息，包括房屋开发手续是否健全；开发商的信誉和知名度；如果是销售代理商售房，则应对代理的资质情况进行了解；房屋建筑、装修质量；房屋建筑进度是否与先期承诺吻合等。
掌握了以上信息后，在洽谈时，投资者就可以将自己所掌握的信息，适时地传递给销售商，让对方知道你已经做了最充足的、多方面的准备，逼迫销售商亮出底牌，以最优惠的条件让你购买选中的物业。
三、杀价原则
房产的价格，大致可分为底价、表价和成交价三种，真正实惠的做法，应该用低于表价，甚至低于底价的价格作为成交价。那么，投资者怎样才能达到这个目标呢？
1。###房屋的缺点
在洽谈中，投资者应多###房屋的各种缺点、毛病，略微夸大这些缺点、毛病的危害###。投资者还要流露出担忧的表情，同时要注意观察对方的表情，及时调整策略，做到进退适度，从容不�
