经济危机下怎样过"紧"日子-第21章

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　　二、选择利率
　　利率在房贷中是最重要的价格因素。2006年，不少商业银行纷纷推出了固定利率个人住房贷款服务，使购房者可以根据自己对未来某一阶段利率走势的判断，选择固定利率贷款或浮动利率贷款。并且，大部分银行的固定利率贷款和浮动利率贷款之间可灵活转换。如果购房者认为未来一段时间内利率将继续保持上升，那么他在贷款时就可以选择固定利率贷款，回避未来利率上涨所带来的成本风险；如果购房者认为未来利率将保持下降趋势，那么他在贷款时就可以选择浮动利率贷款，回避固定利率贷款因利率下降而带来的成本风险。
　　三、善用公积金
　　由于公积金贷款利率相对优惠，因此对于每月缴纳公积金的客户来说，用好自己的公积金非常重要。目前，客户申请公积金贷款额度一般最多不超过总房价的80％，最长贷款年限为30年；商业###贷款额度（大于90平方米）不超过总房价的70％，最长贷款30年；一手自住房单套建筑面积低于90平方米（含90平方米），且根据客户资信等情况其贷款最高不超过房价的80％；目前组合贷款的可贷额度是公积金和商业贷款之和不超过总房价的70％。
　　四、避免逾期吃罚息
　　客户办理房贷后保证每月坚持按时还款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期没有及时还款，不仅需要向银行缴纳罚息，而且会影响自己的信用记录，这损失就远远不是经济上能够弥补的了。据了解，目前国内大多数银行规定，一旦拖欠额大于分期还款额的六倍就是逾期。借款人如果到期不还，银行加收逾期息；借款人如果连续6个月不还，银行通过催收，仍不归还的，银行将通过法律渠道解决。因此在办理个人住房贷款时，借款人必须对自己的还款能力有一个长远谨慎的考虑。
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第四节　　工薪族买房要打好“小算盘”
随着人们观念的逐步更新，投资住房其###力会越来越大。当然，这种投资一定要特别注意地段、区位、环境、设计、增值等因素，注重城市改造和城市发展方向，准确预测其发展趋势，将来或出租或出售是否有市场潜力等等。
　　房产作为个人投资品种的选择，目前已在不少城市的投资者中形成了一种共识，并正在形成新的投资热点。这主要是因为：一是房产周期长，盈利空间大。同时房产的流动###、变现###强，也为投资创造了条件；二是借款时间长，利率低。各商业银行个人住房贷款的最长期限为30年，现行30年期个人住房贷款利率最高为年息％。如果利用公积金贷款则利率更加优惠。
　　对于家庭困难的居民来说，多不具备购买住房的经济条件，但如果把购买住房不单纯看成是一种消费行为，而且兼顾其投资价值，就是偏重考虑其未来的升值空间，则即使是负债购买的住房也不会被“消费”掉，相反，在未来通过出售或出租还会有较高的收益，从而积累了资金为更新住房创造了条件。
　　国家为了改善住房困难家庭的居住条件，建设了经济适用住房、平价房、安居工程等低价房。这些住房一般价格较低，主要面向家庭困难的居民，所以家庭困难的居民在购买住房时应当优先争取安居房，其次是平价房，再次是经济适用住房，最后才是商品房。
　　安居房是实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房。是面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利###住房。
　　平价房是以成本加上30％的管理费用为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
　　经济适用房是指具有社会保障###质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济###和适用###的特点。这类住宅因减免了工程修建中的部分费用，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料调节差价等组成。
　　家庭困难的居民购买住房要主要依靠银行贷款。个人住房贷款的方式分为三种：公积金个人住房贷款、商业###个人住房贷款和个人住房组合贷款。
　　对于已参加缴纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴###质，贷款利率很低。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
　　显而易见，个人住房公积金贷款最划算，个人住房商业###贷款利息负担最重，居民在购买住房时，要充分利用公积金贷款，不足部分再利用商业###住房贷款，这样可以降低贷款成本。
　　普通的工薪家庭的收入一般都是固定的且较少，投资购房对于这类家庭来说是有一定难度的，其实只要善于运用买房窍门，普通工薪家庭的住房梦是很容易成真的。
　　一、以旧换新
　　工薪阶层的住房大多是原来单位分配的，比较老旧，但由于他们的经济条件有限，辛辛苦苦积攒半辈子钱也未必买的起新房，使得他们即使改变居住条件也无能为力，不过他们可以通过其他方法来改变居住环境，这就是以旧换新，即卖掉旧的房屋来买新的，这样就比较容易住上新房。
　　二、以旧养新
　　买房要贷款就必须按月缴贷，对于收入较少且积蓄不多的工薪家庭来说是比较困难的，如果想买新房来居住又不想卖掉旧房来换新房的话可以考虑利用旧房来“生”钱，即将旧房出租，收取租金来缓解贷款压力，缴还购房贷款，这样既可以有新的住房又可以还贷，一举两得，获益不菲。
　　三、看租房和买房哪个更合算
　　如果急需住房可以选定住房后，仔细的计算一下看租房和买房哪个更适合自己目前的状况。一般情况下，房屋的成本包括管理费，维修费，折旧费等等各项费用，如果其总和高于租房的租金而且自身积蓄又不多的情况下选择租屋是比较合算的，反之则购屋较划算。
　　四、选择有升值潜力的远离市区的住房
　　相对而言，相同结构的住房，市区的要比郊区的贵很多，而且随着经济的不断发展，郊区的房屋升值的空间也较大，购买郊区的住房不但居住环境好而且也可以减少支出，这对于一般的工薪阶层是明智的选择。
　　

第五节　　买得起还要住得起（1）
租房不如买房；买房不仅要买得起，还要住得起，并且所买的房要具备“投资”潜力。
　　经济适用住房的兴建，这类住宅“低总价”带来的“低首付、低月供”，使很多租房一族毫不犹豫地挤进“购房大军”。但需要注意的是：一、买房是为了提高生活品质，不是增加负担，要量力而行，买自己买得起的房；二、即是过渡###“买房”，所买的房子应该具有一定的“变现###”，即具备一定的投资潜力，如可以比较容易地上市出售或出租的房产。
　　购房前的两大步骤：首先，为避免“买房增加生活负担”这一风险，购房前，先对自家的财产做周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，要比找完房子再算价钱明智得多。第二是看购房后的家庭收支状况，在计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤电话、正常生活开支、娱乐教育费用等。如果购房还贷支出只占到家庭总收入的30％以下，应该是安全的。
　　小张是成都某房地产公司的员工，月纯收入2500元左右，算上其他收入，每年可以挣到5万元。现存款近1万元，没有固定资产，女朋友月收入近1000元，现与女朋友租了一套房屋居住，月租金200元，小张想在近三年内买房并准备与女朋友结婚，该怎样理财呢？
　　对于小张来说，需要一个三年的规划。
　　假设小张的收入全部存下来，生活费用和房租等全部由女朋友工资支出。那么，三年以后他手中的总收入将可以达到16万元（现金1万元＋5万元×3年）。但是手中的现金需要靠理财来增值。
　　三年后，小张手中的资产将达到16万元，作为起步阶段的年轻人，对于房子的要求可不能太高。建议用6万元付首付款（首付3成），按揭购买一套小户型，每月按揭款用未来小两口的收入支付应该压力不大。付完首期后，小张还有10万元在手中，通常情况下足以对他们今后的生活起到有力的保障作用。
　　按照上述规划，三年之后，小张及其女朋友将会拥有一套属于自己的小户型。接下来，再给小张谋划婚礼准备金。
　　第一年
　　年初：手中资金1万元，购买股票型基金，预期收益率8％，全年收益800元。
　　年末：将工资及其他收入逐月买入货币市场基金，全年5万元的平均年收益预计为1％，全年收益50000元×1％=500元。
　　第一年总收益：500＋800=1300元。
　　第二年
　　年初：手中资金6万元（1万元＋5万元），购买股票型基金，预期年收益率为6％，全年收益3600元。年末：进一步买入货币市场基金，预计5万元的收益为500元。
　　第二年总收益：500＋3600=4100元。
　　第三年
　　年初：手中资金11万元（6万元＋5万元），由于要考虑买房，出于稳健考虑购买配置型基金，预期收益率为5％，全年收益约为：11万元×5％=5500元。
　　年末：买入货币基金，预期收益500元。
　　第三年总收益：5500＋500=6000元。
　　三年时间，11400元（1300＋4100＋6000）的理财收入作为筹备婚礼的相关费用应该差不多。既有了属于自己的房子，又有了婚礼的费用，小张小两口应该可以幸福地进入婚姻殿堂了！
　　为避免“买房增加生活负担”这一风险，购房前，首先对自家的财产做周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，要比找完房子再算价钱明智得多。

第五节　　买得起还要住得起（2）
第二是看购房后的家庭收支状况，在计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等；家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水电煤电话、正常生活开支、娱乐教育费用等。据专家测算，如果购房还贷支出只占到家庭总收入的30％以下，应该是安全的。需要看月还贷支出占家庭月总收入比例。大部分买房人都是贷款买房。如果家庭月收入5000元，每月的房款月供应该不超出1500元。但如果对收入预期增长前景比较看好，也可以适当提高比例。
　　对于首次置业的青年人来讲，买房没什么经验可谈，但从某种意义上讲，置业的意义不只是选择一所房子，消费方式、家庭构成、职业规划等等都可能因此发生根本变化，那么，年轻人究竟该怎样买房子呢？
　　我们推荐的原则是：只买对的不买贵的！小刘因为要结婚最近要买房。小两口的月收入加起来有4000多元，但却把目光紧紧盯在了3000元/平方米以上的房子上，而且是三室两厅的大户型。这样一算，首付起码就得10万元，月供更