谁在暗算股指期货:"黄金十年"中国七大投资焦点-第19章
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目前，中国央行实际已在同热钱的较量中开始控制局面，如果热钱完全屈服，不能完全排除央行小幅调整汇率浮动区间的可能性。
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NO。4 房地产
焦点指数：8级
风险指数：6级
难度指数：4级
上榜理由：直到今日，房地产仍是国人涉足最多的直接投资产品。随着过去两年国家针对房地产的各项宏观调控举措不断出台，包括土地、税收和信贷政策等，房地产，尤其是住宅房产的投机空间被不断挤压，对投资周期为1…2年的国际热钱来说，已基本无利可图，不动产的高昂变现成本令投资客望而生畏。这将对因过速上涨的投机泡沫产生挤出效应，上海楼价已于2005年底先期回调，北京、深圳的回调应在今年之内，但回调幅度应与上海大致相当，即20％…30％。但长期看，房价仍将呈慢牛走势。
影响要素：目前，在房地产价格市场的影响要素中，首当其冲的还是宏观调控政策；其次是人民币升值幅度和贸易顺差额度，升值越大，对房地产上涨的影响越大；随着投机者被挤出，住宅房产本身的交通、医疗、教育、环境等综合性价比越来越重要；如果购房者对房价下跌形成预期，也会抑制购房需求。
股票市场：房地产股票的活跃程度，在主要产业中的表现将不如去年，全面上涨幅度有限，是风险最大的行业股票之一。行业龙头股与一般上市公司的差距拉大，万科（000002）等将更容易从房地产调控中受益。
万科股价与中房上海综合指数叠加图
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北京、深圳今年房价将下跌（1）
在中国内地，如果说还有什么比股票的跌涨更引人注目的话，那就只有房地产。原因很简单，所有人都要住房，而且房产在中国的大多数家庭中是最主要的资产。况且，这也是执政者最关心的国计民生领域之一，也正因如此，我们对房价的预测也非常谨慎。
对于房价的预测，我们曾有两次。一次是2004年底，认为2005年全国的房价将小幅上涨，但局部将下跌，这个局部没有明确写出来，其实我们指的是上海，但由于当时某些人士不愿听到上海的房地产价格会下跌，我们又不能违背自己的良知和判断，就用了“局部”这个词。第二次是2007年初，我们认为2007年全国住宅房产价格将出现分化行情，实际的居住性能价格比将成为最重要的定价因素。从城市来看，北京和深圳过去两年房价上涨过速，有回调压力；上海反而先期完成价格调整，整体平稳乃至有小幅上涨。此外，商业地产总体表现好于住宅，大都市的写字楼仍在快速上涨通道中。
对于2007年的预测，现在讲印证还太早，尚需拭目以待。而我们对于2005房价的预测，应该说基本是准确的。2005年全国房价小幅上涨自不必说，国家统计局最后的数字是，我个人比较满意的是准确预测到上海的房价下跌，并忠实于自己的判断，成为其中的一个受益者。
2004年下半年2005年年初的时候，整个上海处于炒房的热潮中，房价在过去四年中已经上涨了200％…300％，人们聚会时最热门的话题就是房子。那时的我已经加盟《第一财经日报》，并准备在上海定居，不少朋友劝我在上海买房子，但我还是相信自己的判断———上海房子将在不远的将来回调。这除了一些非常理性的分析外，还源于一个极为简单的原理，即所有人都不谈房子的时候，你应该买；反之，所有人都在谈房子的时候，你就该卖———这跟股市的道理是一样的，这也是投资最简单的，也最颠扑不破的真理。同时，我深信中国的最高决策层不会对当时疯狂炒作房地产的行为坐视不管，任由那些腐败官员、无良地产商和投机热钱联手绑架全民的利益。
果然，其后中央雷厉风行，房地产宏观调控重拳不断出击：2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价；央行出台政策，取消房贷优惠利率政策，5年以上房贷利率由提高到了，对房价上涨过快的地区，第二套房首付款比例由20％提高到30％；5月，国家税务总局出台政策，其中明确了房地产营业税的起征时间；6月，北京停止办理商品房预售转让登记手续，取消期房转让……
在2006年的春节前后，上海房价在回调20％…30％后，我觉得地处中心城区的楼盘价格已经基本到位，便买了唯一的一套自住住房。成为房地产宏观调控的第一批受益者。
然而，随着热钱在上海无利可图，它们便迅速流向地产价格相对较低的北京、广州、深圳等地，致使这些地方的房地产价格加速上涨，全国的房地产宏观调控面临更大挑战。而中央的宏观调控非常及时地针锋相对。2006年4月，房贷利率再次上调；5月，国六条、国十五条出台：明确90平米以下住房须占项目总面积七成以上，购房不足5年转让须交营业税，空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物，个人住房贷款首付比例不低于三成，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型，土地闲置2年将被收回使用权，各地城市年内建立廉租住房制度等调控措施；7月，禁止非法预售，规范外资房地产进入，对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20％的个人所得税；9月，明确土地出让管理；年底，加强房地产商业贿赂稽查；2007年2月，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，至此，存款准备金率达到10％……
一系列从土地、信贷、税收、产业标准、外资进入等多方面的调控措施，对疯狂虚涨的房地产价格不断产生釜底抽薪的作用，而且房地产短线投机的空间基本被挤压出来，炒作的空间越来越小，加之股市的机会非常难得（2006年是难得的大涨，2007年是难得的大幅震荡），会吸引流动资金的主要注意力。
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北京、深圳今年房价将下跌（2）
在2006年底，比上海慢半拍，广州住宅价格已经追随上海调整；相信接下来是深圳，最后是北京，都会在2007年适度回调，但深度也不会太大，大约在20％…30％间。住宅价格回归居住的基本需求已成定局，宅地产的性价比变得十分关键，楼盘所在的位置、交通、教育、购物、娱乐等环境要素，房屋本身的设计、质量等将成为价格的主要决定因素。同一座城市的不同区域、不同地段、不同楼盘的价格分化将更加明显。总体而言，被透支的北京、深圳房价必然回调。上海房价基本稳定。
如果从长期来看，鉴于中国经济的持续快速成长，并假定中国能够顺利地渡过后奥运时期，住宅房地产价格在这轮调整后将会是一个慢牛行情。
作者房地产预测与印证 最新预测
2007：内地房地产：住宅价格分化，写字楼上涨可观
由于连续两年的宏观调控，住宅房产的投机空间已经很小，加之接下来住宅持有性税收政策可能出台，住宅房产市场将进一步回归到居住需求本身，因此，对居住区生活、工作的功能性关注将回归，住宅市场价格分化特征突出，不同城市、不同城区、不同小区价格走势都有差异。从城市来看，北京、深圳在过去两年里价格上涨过速，2007年有一定的价格回调压力；上海已经先期完成价格回调，价格总体上基本稳定或有小幅上涨。
商业地产的总体表现将好于住宅，全国会有小幅上涨。其中大都市写字楼市场将相当红火，北京、上海的写字楼仍将有相当幅度的上涨空间。
预测与印证
2005年全国房价将小幅上升，而上海房价下跌
时间：2004年12月30日
印证：基本正确，上海房价下跌20％…30％
原文照登：
2005：全国房价将小幅上升 上海房价下跌
居民商品房价格降低的主要因素有：A。热钱看到投机中国无望，将部分撤出中国房地产市场；B。在连续数年的大幅上涨后，全球房地产价格下跌；C。如果2004年中国出现通货紧缩，将会一定程度抑制消费。上涨的主要动力有：一、随着中国宏观调控，国家严格控制土地，导致房地产的土地成本加大；二、中国的房地产价格与国际仍有一定差距；三、中国居民每年增长的住房需求有相当的刚性。两相平衡之下，居民商品房价格在局部（此局部指上海，笔者注）可能下跌，但全国市场将总体小幅上扬5％…10％。
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预测金融未来之秘
在年终岁首的日子里，两种人往往惴惴不安，一种是欠债者，一种是预言家。很不幸我们是后者；更不幸的是，我们还想鉴别其他的金融预言家们，正人需先正己，自我清算不容丝毫留情。
在2007年来临之际，是该清算一下本报金融研究中心的“2006中国与世界十大经济预言”了。
需要指出的是，对于其他预测者，我们采取的是相对准确法，即在所有预言者中，最接近现实者为10分，最远离者为0分；换言之，即使所有预测者均有不同程度的失误，但相对最准确者仍可获得10分。而对己，则取绝对吻合法，即只有预测与现实基本吻合，才可以得1分；方向正确，但存有误差，得分；与现实基本不吻合得0分。
尚不透明的墙壁
必须承认，我们的眼前仍有诸多不透明的墙。
在十大项预测中，比较失败的是国际铜价。我们认为铜的价格会回落到4000美元/吨上下，但到2006年底，它才由最高点的8600美元回落到6300美元/吨。这说明我们对铜及其背后的国际热钱力量的认知仍不足，此项计为100％的失败。
对于中国经济的两个重要指标———GDP和A股指数预估，我们基本方向正确，但尺度可能显得保守。
我们认为中国的GDP会冲高回落，这已经被证明是对的，但全年平均值低于2005年尚有待观察，不排除最后略高于2005年的可能。果真如此，原因或许有三：一、我们对中国宏观调控的执行力度估计偏高；二、对“世界工厂”的持续发展能量评估偏低；三、数据本身存在问题。此前，关于中国资本回报率，单伟建和史蒂芬·罗奇先生与世界银行曾经展开论战，我们比较认同前者，中国的GDP有可能与资本回报率类似，存在高估可能。此项预测暂且先计50％失误。
A股指数在2006年已经基本形成大涨的格局，除非股指期货提前在年底前推出。我们的估计是“上证G股指数肯定大幅上涨。倘若以2005年底G股股票样本不变为参照，到2006年底，这些股票平均价格上涨幅度有限”，截至2006年底，完成股改的234只股票，其算术平均价上涨。
尽管对中国股市的大发展非常有信心，早在2004年11月22日，本人就曾评说：“只要解决股权分置问题，股市（进而）令中外公众信赖，未来10年中国股市规模增大5～10倍，指数提高3～5倍，成为世界上规模最大，股指成长最快，发展速度最快的股市之一绝不是天方夜谭。”（见第一章2004预测与印证之二《股市竞争力：中国的阿喀琉斯之踵》）；2005年底，在全球媒体和知名金融机构中，本报唯一预测到2005年中国解决股权分置问题。
然而，必须承认，内地
