中国房地产金融制度创新研究:基于REITs理论的探讨-第36章
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基于以上分析，可以得出这样的结论：从资金供应方的资金供给能力看，居民是房地产投资信托基金最大的投资主体，它与企业、保险资金等机构投资者、外国投资者共同构成我国房地产投资基金的资金供应方。据调查，目前中国私募基金的规模远远超过3000亿—5000亿元，有关专家估计在8000亿—9000亿元。这些都是有强烈投资愿望的资金，会随着资本收益率和风险的相互平衡而快速移动。而房地产投资基金作为一种收益较好风险又容易控制的投资方式，相信它的推出一定会受到这些资金的追捧。
五、房地产投资信托基金的产品开发
房地产投资信托基金提供了一种普通投资者进行房地产投资的较好渠道，其特有的运行机制可以保证集中大量社会资金，从而产生相当大的市场强度与规模经济，具有较高投资回报和较低投资风险，是一种比较理想的资本市场投资工具。房地产信托产品作为金融信托业与房地产业之间的一座桥梁，必将对这两个行业的发展起到巨大的推动作用。
就目前来说，信托机构在这方面可以继续发挥更大的作用，甚至演变为日本式的专门化的房地产信托投资公司。在产品开发上，应认真总结美国和亚洲其他国家的经验，根据中国的特点，将风险防范放在首位，以低风险产品开发作为突破口，发展具有自身特色的产品。我们认为，结合信托机构的实践和投资者的风险，应将低风险产品的发售作为首选，增加对优质物业的投资，减少未完工的商品房的投资；增加房地产投资基金的抵押贷款业务，控制对房地产企业的开工贷款和股权贷款，特别对不能控股的房地产项目公司应当审慎。
1。 股权投资写字楼房产信托产品
房地产商开发高档写字楼（如产权式酒店和商铺）需要大量的资金，并且房地产商的优势在于高效地组织建设优质的写字楼，而不在于投入巨额资金、花费大量时间与精力去从事对写字楼的经营和管理。同时，社会上存在着许多潜在的投资者，他们看好房地产市场，特别是写字楼项目的开发、经营与管理。但由于资金太少，失去了许多投资机会。信托投资公司完全可以开发出一种投资写字楼的房产信托产品，满足客户的这种需求。在对写字楼项目进行充分调查、研究后，经过与开发商进行充分的协商与谈判，由信托投资公司发行股权信托投资计划，集合巨额的资金投资于开发商的写字楼项目，取得部分股权，甚至可以在以此写字楼项目为主体而新设的公司中处于控股地位；以全部委托、计划委托、弹性委托的方式委托物业管理公司经营管理，获取稳定回报。所取得的收益以分红的方式回报给受益人，在一定的时期，将所持的全部股份转让，所获资金按比例全部分配给委托人。这种信托产品满足了投资者与房地产开发商双方的需求，投放市场后必将产生巨大的社会与经济效益。但在目前情况下，应结合特点，只选择经济发达的若干合适的城市和地区。
2。 房屋租赁信托产品
可以以贵州房屋信托银行的业务特点为基础，发展租赁信托产品。首先信托公司将作为信托财产的房产经过权威部门的评估，将其分为若干等级，以此确定每处房产的基础租金。然后信托公司应充分利用其对房地产市场的了解，发挥资金、营销、技术、人才优势，本着诚信经营的原则，尽最大努力为受益人追求更高的租金收益。同时，信托公司负责向承租方收取租金，以法律手段维护委托人与受益人的权益，负责组织对所管理的房产进行定期与不定期的修缮等。当委托人购买新房资金不足时，信托公司可以自有资金为其提供优惠贷款。信托公司可以每处房产的已收取的基础租金为基准收取相应的手续费。信托投资公司作为受托人，必须严格按照代客理财、诚实守信、谨慎有效的原则处理事务，只收佣金，不赚取差价收益。这是一种真正意义上的房产信托产品。这种信托产品风险低、收益稳定长久。其成功的关键在于信托公司要赢得委托人的信任，经营规范、恪守信用，有经得起实践检验的盈利模式和标准化与个性化相结合的业务流程。
3。 房地产商空置房信托
由于多年的房地产业持续升温，全国各大城市的房地产商都面临着同样的困境，即大量的空置房占压了房地产商的巨额资金，而这些空置房并不是没有需求，而是要有一个时间较长的销售期。而房地产商急于将资金从其中抽走，继续去开发新的利润增长点。
针对这种需求，信托公司可以开发空置房信托，即房地产商作为委托人将空置房交给信托投资公司形成信托财产，同时信托公司按空置房价值的一定比例的自有资金贷放给开发商。信托公司将空置待售的商品房出租并与承租人签订购租合同。若承租人在合同约定的期限内购买该房，信托公司即以出租时所定的房价将该房出售给客户，所付租金可充抵部分购房款，待承租人交足余额后，即可获得该房的完全产权。信托公司将出售房款与租金完全归还给开发商并收取相应的手续费。
此外，还可以在如下几个方面进行产品设计。
（1）以股权的形式投资于未上市的房地产公司。将REITs的资金以股权的形式投入未上市的房地产公司，可有效地改善其资本结构，降低高负债经营所带来的风险。
（2）投资于实物性的资产。除了住宅开发，还可以投资一些地区受经济衰退影响贱卖的房地产。购买这些房地产之后，可根据当时经济发展状况的需要，对这些房地产进行改建，使其具有更有价值的用途以取得一定的经营收入。例如，美国新计划房地产投资信托基金就很善于选择一些贱卖的房地产，并将其改建成购物中心、小型超市和仓库等新形式租给固定的承租人以获得经营收入。
（3）不良资产处置基金，专门收购获得了土地但没钱开发的开发商的股权或烂尾楼房产。因为REITs的管理人员有较强的专业性，具有将不良资产变成优良资产的本领。
（4）成立物业基金，专门定向投资于我国东南沿海与北京的写字楼和酒店，应可获得稳定的回报。
（5）土地开发基金，专门从事城市土地开发，获取土地开发中心和开发商之间的利差。
（6）投资成熟物业进行出租，等待机会上市。
第五节 房地产投资信托基金的业务定位
由前面的分析可知，2002—2004年我国房地产市场处于扩张阶段，并在未来几年仍将保持这样的发展态势。然而我国房地产金融体系不完善，房地产融资渠道单一，开发商融资困难。在这种情况下发展房地产投资信托基金，将对我国房地产业有很大的促进作用。我国发展房地产投资信托基金应立足于房地产市场的现状，结合我国房地产市场的发展阶段和融资状况进行投资业务定位，达到促进房地产业发展的目的。
就中国目前的情况而言，由于房地产金融市场还很不完善，所以房地产投资信托基金的投资渠道相对较窄，在证券市场上只有数量不多的几家房地产开发企业的股票可供选择；虽然房地产投资信托才开始起步不久，但是它只能代替房地产投资信托基金的一部分功能，我国房地产投资信托基金应以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。
一、开展房地产抵押贷款业务
房地产公司在房地产项目的开发过程中需要大量的投资，而目前房地产融资渠道有限，资金已成为房地产业发展的瓶颈。基金可以给房地产公司提供房地产抵押贷款，并在一定期间内收回本金和利息。
对于房地产抵押贷款业务，由于现在国内的银行为了规避风险，对房地产业的开发贷款的获得提高了门槛，使得一大批拥有较好项目但资质较低的公司不能贷到项目开发所需的资金，这就给了包括房地产基金在内的非银行金融机构一个开拓业务、增加利润的机会。目前国内一些信托公司相继推出了针对房地产项目开发而提供贷款的房地产信托，投资者能够得到比银行储蓄和国债投资高的收益，因此很受投资者的欢迎。基金公司可以在对这类公司进行详细的审查，并对项目进行周密的可行性研究之后作出是否给予贷款的决定。而对于一般性的房地产公司和建筑企业，在具备足够的资质之后也可以对其开展贷款业务［105］。作为国内在抵押贷款增长最快也最有前景最安全的一块业务——个人住房抵押贷款，如果政策允许，基金公司在建立好贷款风险控制系统之后也可以进入，以获得较为稳定的回报。在国内房地产抵押证券化开展的情况下，基金还可以将这部分抵押贷款予以证券化，来获得更多的资金进行其他投资以获取更高的收益。
二、从事收益类房地产项目的权益投资
房地产权益类投资主要投资实物性房地产，其收益主要来源于旗下房地产的租金收入和房地产增值收益，但一般主要投资于商业用楼和办公楼等收益类房地产。房地产基金公司在控制或拥有产权的物业进行委托或亲自进行管理之后，可以把它整体或部分用于出租，并向租户收取租金。这种方式在写字楼和商用物业最为明显，而且在房地产业进入稳定发展期后，这种方式会成为房地产基金最为主要的收入来源。而随着我国城市化进度的加快、流动人口的不断增加以及经济的迅速发展，使得房地产租赁市场也有较好的前景。
1。 租金收益较好的物业
因为租金收益较高的房地产，如购物中心、办公楼、仓库等物业存在单价和总价都较高的特点，个体投资者难以投资，所以目前一般都是谁开发谁经营，这和房地产行业发展的分工细化是不相符合的。这要求开发商具有很强的资金实力，由于该类物业的租售方式导致资金回收期较长，不利于房地产开发商进行下一轮的投资。因此，该类物业非常需要市场上有大的机构投资者进行投资，而该类物业具有的良好收益性又能满足房地产投资信托基金的收益性要求，两者可以实现良好的结合。
2。 二手房经营业务
目前我国房地产开发十分活跃，在很大程度上是因为房屋相对稀缺的现状；随着住房供给的稳步增加，房地产新开发项目将逐步减少，主要的房屋交易将以存量房为主，即二手房交易。发达国家的经验已经证明，成熟的房地产市场二手房交易额一般为新盘交易额的6—7倍。而我国除了上海等个别地区外，二手房交易普遍不活跃。随着市场条件的成熟，我国二手房交易量必将逐渐上升。但由于我国规范的房地产中介并不发达，加上业主普遍还没有树立将二手房交易委托中介办理的意识，所以，对于二手房交易中存在的信息不充分的问题难以在短期内得到解决。正是针对这一点，房地产投资信托基金可以介入二手房交易市场。房地产基金具有资金规模优势，其可以聚集大量的二手房产，然后委托房地产中介机构代理销售、租赁，而集中销售正好可以解决二手房交易双方信息不对称的情况，并且可以借助自身的资金优势对购房者提供分期付款、为需求按揭贷款的客户提供担保支持等。房地产投资信托基金经营二手房业务不但可�
