博煮楼市-第4章
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一日，马越醉酒后高呼：“你简直就是神仙派的旗子啊。”大仙笑而不语，欣然领受；过些时分，马越酒醒，近乎于恳求：“求你了，能不能写点别的？”大仙捻着佛珠，慢条斯里地答到：“别的不会写。你们看事物看的是形，我看的是象。〃马越无语，眼里布满了血丝。
再有一日，去佳程广场参观，神仙派成员、佳程广场的王总热情四溢，陪大仙四处参观，向大仙讲述写字楼物业的特点，大仙一脸茫然。一直到了大堂，见一束天光从天而降，大堂里流水潺潺，方有些笑意，评道：“人文地产。 ”
当然，大仙也并非完全出世。比如，大仙是超女迷，就常常抱怨“超男”海选迟迟不开，以至标准男模身材无处施展。正要续写，大仙似乎有感应：MSN上的黄灯又亮了。
大仙在召唤。
图腾镜：万科用人术
（2008…01…25 01：05：45）
//blog。sina。/s/blog_496f5e9001008a5f。html
1月22日，地产巨头聚餐佳宁娜，由黄楚龙做东，王石、陈劲松等10多位大佬出席，事实上，本次聚餐成了一次非正式的论道。由企业战略舞到企业标准，由宏观调控侃到2008年地产走势，由中介倒闭事件聊到如何用人，由老生常谈谈到最新事件，总之，是无主题式的散发性舞剑，闲聊中夹带诸多专业思维，不愧为一次久违的思想盛宴。
中介倒闭导致50万人下岗
当王石体累聊罢、埋头小吃的时候，陈劲松思维急转弯发出一些热门的话题，用来挤破冷场。大家对中介纷纷倒闭也是爱莫能助，陈劲松说：“深圳中介麻木扩张，有的甚至为了上市而快速膨胀，银行紧急刹车，扼杀二手楼市交易按揭，导致中介纷纷倒闭，且已蔓延到北京、上海等城市。据不完全统计，2007年下半年，因为中介倒闭，全国三级市场下岗人员高达50万。”地产行业也是险象环生。
镜子按耐不住地开腔：“据传，深圳三级市场最大的创辉半倒闭瘦身，是因为平时经营忽略了媒体公关这一层面，也就是说，媒体的神速报道，加速了创辉的寿终正寝。”在场的多数地产巨头表示认同，企业在处理危险公关的时候，必须有主张、有手段，方能稳保一壁江山。
在地产行业中，镜子认为，鸿荣源处理媒体关系问题，手段尤为独到，乐于防微杜渐，这也是鸿荣源越做越大、健康推动发展的秘密武器之一。
万科10年的人才变术
人，是地产的主体，没有地产人，等于没有地产的里程。万科能做520亿的产值，且遥遥领先第二名，归根结底是万科用“人”得当，驭人和用人，可谓驾轻就熟，恰到好处，所以，业内不少人士称，万科人个个都是“人精”。当聊到人时，王石感悟颇深，眉飞色舞，娓娓侃来。
王石回顾万科10年用人的历史，10年前，万科有1000人，当时中介公司只是一个雏形，所以，万科的项目由自己组建的队伍销售，营销人员有500人，占总人数的50％。5年前，万科全国布局形成，有很多分公司，最多的人员是财务，占总人数的30％，后来，发现人力配备比例极不合理，就将分公司的账目分包给当地的会计事务所去干。
现场有大佬问，万科不怕某些机密支出让外人看到了吗？王石坦然笑言，万科是上市公司，财务透明，没有什么机密支出，也不会去做两本账。不难看出，王石不仅在标榜，且有充当教父之嫌，不过，镜子仍然佩服王石的决策是英明之举。
王石继续津津乐道，07年，万科总人数达到2900人，最多的是规划、建筑设计人员，占总人数的50％。地产营销已经被行业细分出去了，象陈劲松的世联、中原等都做得相当优秀。你要做好营销，就必须先将产品做好，做足引领市场的功夫产品，定位做对了，营销自然就顺理成章了。
镜子认为，万科10年用人，历经三次的格局转变，肯定是费了不少脑细胞，一个企业要做好“扬弃”是要付出一定代价的，特别是人才结构的调整，更是要具备一定的胆略，万科也不会例外。万科的地块多数较为偏僻，一旦万科驻场，该片区马上变得火烧火燎。深究原因，万科开发的产品多为大众消费品，使用的建筑材料不算最顶级，而万科的产品包括规划、外立面、户型等形态绝对是领先的。万科走的是捷径发展路线，暗合了万科现在多用产品研发人员的策略。
郭兆斌愤然离开万科
王石回想万科的过去，道出了郭兆斌（现任星河地产总经理）离开万科的真相。王石说，1995年的时候，万科拿到俊园地块——位于深圳文锦北路的三岔路口，风水对冲俊园。万科地产原总经理郭兆斌将该地块定位成写字间商业楼宇，取名：海神大厦，他辛苦规划了两年，准备开工。
王石审核海神大厦方案，结果将规划方案全然推翻，意欲重新定位，改做住宅，郭兆斌眼看工作成果被格杀，等于一个剑客被废武功，第二天，愤然辞职离开了万科。
郭离开后，王石任命莫军做总经理，姚牧民任董事长。姚牧民说，这是一个合作项目，不容任何闪失，责任重大，我个人无法担纲风险。王石只好亲自出马，就任董事长，并号召弟兄们说，如果住宅定位出错，由他承担全部责任，万科那时还小，哪里经得起折腾？！
海神大厦方案被毙，俊园典装登场，开始把目标买家瞄准为一朝天下的潮州佬（黄楚龙眼睛回转偷笑）。潮州佬喜欢生孩子，就把房间做多点。俊园开卖了，喜欢玩风水的潮州买家几乎为零，真正的买家是在香港谋生的北方佬。
镜子认为，万科俊园的确走了一步险棋，因为王石在规划前，找错了目标买家，好在有“外销”填补了俊园，否则，俊园会死得很惨。如果俊园真的做了写字楼，可能死得更快，风水一定会阻碍其销售，那时的深圳，毕竟是潮州佬的天下。镜子善意地问王石，当时你的决策是不是受到某风水先生的影响。王石说，不是，俊园改变定位纯属商业判断。黄楚龙撇着嘴巴哈哈大笑，笑王石也有买家分析出错的历史。镜子友情提示，地产用人以及产品定位都玄妙得很，有时靠市场经验，有时靠实战经验，有时靠领导魄力，有时靠智慧才能。总之，玄机颇多，但愿地产企业不要出现用人和定位错误，一旦错了，可能会带来满盘皆输的风险。
王石：阿猫阿狗赚钱的时代
（2006…08…13 01：02：37）
//blog。sina。/s/blog_47233d0f01000a1f。html
清心小筑 ：
昨天偶然翻开报纸，看到您的预言：房产泡沫也就两三年就结束了，是吗？我们河北房价基本就是4000元/平米，不算泡沫吧？
王石：
我从未有过“房产泡沫也就两三年就结束了”的言论。
最近一次公开场合，当记者问到：房价高企，您认为有泡沫吗？
我的回答：房地产当然呦泡沫。当房地产的价格上升速度长期快过居民收入的增长速度时，泡沫就产生了。
中国看到房地产泡沫给日本经济带来的危害，希望避免，这是中央政府一致为抑止房地产价格增长过快而出台政策的主要动机，虽然价格在上升，但我认为政策还是有效的，否则市场早就失控了。
价格还在上涨的原因比较复杂，有供求矛盾，有人民升值、有流动资金过剩、有缺少投资品、还有投机操作市场的因素。
有泡沫就有破灭的一天。
什么时候破灭？明年，两三年内？还是10年以后？我不是算命先生，无法预测。
但我能说明白的就是：万科自喻为房地产的领跑者，但我们绝不做价格的领跑者，不能年底交付的房子设计的户型、地价、建筑成本没有任何改变，房价却较年初增加了20％，这样做就是在透支品牌，当房地产泡沫破裂的时候，市场就会惩罚你。
万科要加大住宅产业化的投入，提高房地产品质，即使年底的房子较年初的提价了，万科会告诉消费者，现在的房子又有那些改善，是物有所值。这样做，即使房地产泡沫破裂了，万科的房子仍然好卖，因为房地产泡沫平破裂了，居民仍要住房，只是需求减少了，消费者有更多的选择，对消费者负责的企业就会脱颖而出。
现在阿猫阿狗的房子都好卖，反而显示不出优秀品牌的优势。
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梁爱明：蒋总，你为什么要走这条路
（2007…11…15 14：44：49）
//blog。sina。/s/blog_498e8a2001000c25。html
互联网时代，信息传递的速度是相当的快。南国深圳一家中介公司老板卷款潜逃的事情，身处华北的我，点击下鼠标也知道了。
其实故事的主角我并不陌生。若干年前，中天在深圳的几个媒体大打广告的事情，我是注意到的，也听同事谈过，中天现在不得了，是一家快速发展起来的企业。
言谈之间，对其老板蒋飞也是羡慕有加。
只是在深圳的时候，我并未和这位传奇人物见面。因为当时交往的范围大都是在房地产二级市场即新房这个圈子的人士来往。后来到了北京，一次偶然的机会，和一群深圳来的人士相聚。席间见到了这位知名人士。那是在北京一个很有特色的酒吧一条街上，一个朋友开的酒吧里。
我因有事情，来晚了点。一阵寒暄之后，知道了有一个叫蒋飞的人在这里。其个头不高，戴着眼镜，年纪很轻，其貌不扬，这是我对蒋飞的初步印象。原来他此次来京的一项活动内容就是来领取某机构给他颁发的一个奖项。
席间，他很是活跃，并和邻近的一位女士喝了几杯酒。之后，又来了一个女人，是特意来找他的。再后来，席散了，他就和那个来找他的女人一起走了。
事情也过了两年了，喝酒时的更多细节我也记不清楚了。但此人给我的整体感觉就是一幅少年得志的样子。我不知道他的规模到底有多大，只知道他在深圳某媒体投放的广告费用就有1000多万，算是二手房里最大的客户了。
中天的快速扩张，也和这种在媒体高调宣传的策略有关。
蒋飞此次能卷巨额资金而逃的原因之一是因为监管的漏洞，同是深圳另一中介机构掌门人、地产名人陈劲松对蒋飞事件已经进行了详细的分析，不用我在此赘述。我要说的是，一个人在事业发展过程中会经受很多考验和诱惑。在快速扩张，快鱼吃
